Ministero della Giustizia

Ricerca immobile per acquisto e/o locazione - Uffici giudiziari - SIENA - indagine di mercato

21 ottobre 2022

Dipartimento dell’Organizzazione Giudiziaria, del Personale e dei Servizi
Direzione Generale delle Risorse Materiali e delle Tecnologie

m_dg_.DOG.21/10/2022.0241969.U

Al Presidente della Corte d’Appello di Firenze 

Al Procuratore Generale presso la Corte d’Appello di Firenze 

Al Presidente del Tribunale di Siena 

Al Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Siena 

Agli Uffici III e VI di codesta Amministrazione 

Al Direttore amministrativo Fabiano Brunelli

RICERCA DI MERCATO

OGGETTO: ACQUISTO E/O LOCAZIONE ANCHE FINALIZZATA ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE DA ASSERVIRE ALLE ESIGENZE DEGLI UFFICI GIUDIZIARI DI SIENA

QUADRO ESIGENZIALE

Nell’ambito di un’attività di razionalizzazione finalizzata anche all’ottimizzazione degli spazi ed alla gestione efficiente ed economica delle dinamiche organizzative dei diversi uffici adibiti alle attività di Giustizia nel Comune di Siena, questo Ministero sta ricercando una metratura da asservire alle diverse esigenze degli Uffici Giudiziari di circa 3000 mq.

In tale contesto questa Amministrazione è alla ricerca di una unità immobiliare in Siena da destinare ad uso uffici giudiziari, con le seguenti caratteristiche:

1. unità immobiliare di circa 3.000 mq., preferibilmente dislocata entro il raggio di circa 2 Km dalla sede del Palazzo di Giustizia di Siena sito in viale Franci n. 26.

Nel perseguimento dell’efficienza e dell’economicità organizzativa, l’Amministrazione si riserva la facoltà di selezionare gli immobili che saranno offerti in ragione dell’idoneità ad assecondare le specifiche esigenze di Giustizia, anche se collocati fuori dai perimetri indicati, secondo i criteri preferenziali indicati all’articolo 6 della presente ricerca.

Alla luce della necessità di poter disporre di tali soluzioni allocative in tempi brevi, saranno preferiti immobili in perfetto stato di utilizzo.

1. REQUISITI TECNICI DELL’IMMOBILE

In relazione alla tipologia contrattuale oggetto dell’offerta, l’immobile dovrà possedere i requisiti sotto indicati:

LOCAZIONE E LOCAZIONE FINALIZZATA ALLA VENDITA

Ai fini della stipula del Contratto costituiscono requisiti dell’immobile:

1. la conformità alla normativa vigente in materia edilizia, urbanistica ed ambientale e, in particolare, la regolarità urbanistica e conformità della destinazione d’uso allo strumento urbanistico vigente;
2. il Certificato di Agibilità o documentazione equivalente.
3. la rispondenza alla normativa vigente in materia di conformità impiantistica (L. n. 46/90 e ss.mm.ii.). Gli spazi locati dovranno essere dotati di impianti certificati ed interamente cablati (c.d. “cablaggio strutturato”: cavi secondo la categoria prevista dalla normativa vigente, fonia, corrente elettrica di supporto ai PC, etc…), così da poter essere immediatamente fruibili rispetto all’uso prefissato.
4. la rispondenza alla normativa vigente in materia di superamento delle barriere architettoniche e alle prescrizioni di cui al D.P.R. n. 503/1996.
5. la rispondenza alle prescrizioni di cui al D. Lgs. n. 81/2008 in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro.
6. la conformità alla Regola Tecnica di prevenzione incendi approvata con D.M. del 22 febbraio 2006 (G.U. 02/03/2006 n.51) e certificazione ai sensi del D.M. 18.02.1982.
7. la conformità alla normativa vigente in materia di risparmio energetico (legge 10/1991, D.Lgs 192/2005, D.Lgs 311/2006, D.P.R. 59/2009, D.M. 26 giugno 2009 e s.m.i.). Si richiede che la classe energetica non sia inferiore alla C.

In mancanza di uno dei requisiti sopra indicati, è ammesso che la proprietà si impegni, a propria cura e spese, sin dalla presentazione dell’offerta, ad adeguare e certificare gli impianti e/o le strutture secondo la normativa vigente, entro tempi che saranno concordati con l’Amministrazione, avuto conto delle esigenze di fruibilità dell’immobile.

Analogamente, relativamente agli spazi da destinare ad uso archivi, qualora le certificazioni di legge non siano già disponibili al momento dell’offerta, la proprietà dovrà impegnarsi alla realizzazione dei necessari – eventuali – adeguamenti e all’ottenimento delle certificazioni di legge (attività n. 34 D.P.R. n. 151/2011).

Nel caso di concessione di opzione di vendita

Saranno considerate ammissibili anche proposte di locazioni finalizzate alla vendita la cui disciplina contrattuale sarà valutata e concordata a seconda dello stato d’uso dell’immobile oggetto di offerta.

A tal fine la proprietà dovrà trasmettere una perizia del bene che potrà essere redatta sulla base del modello estimale in allegato ovvero di una perizia contenente gli elementi riportati nel citato modello

PROPOSTA DI VENDITA E IMMOBILI DA RISTRUTTURARE

Saranno considerate ammissibili proposte di vendita di immobili già pronti all’uso ovvero da ristrutturare, che potranno essere acquisiti esclusivamente nello stato in cui si trovano, previa valutazione di convenienza economica all’esecuzione della ristrutturazione.

Ai fini della stipula del Contratto costituiscono requisiti dell’immobile:

1. la conformità alla normativa vigente in materia edilizia, urbanistica ed ambientale e, in particolare, la regolarità urbanistica e conformità della destinazione d’uso allo strumento urbanistico vigente;
2. il Certificato di Agibilità o documentazione equivalente.

Non si prenderanno comunque in considerazione edifici non ancora realizzati o in fase di realizzazione alla data di pubblicazione del presente avviso.

2. DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE e OPZIONE DI ACQUISTO

Il contratto di locazione avrà una durata di anni 6 (sei), rinnovabile di sei anni in sei anni previa espressa manifestazione di volontà delle parti e valutazione di idoneità tecnica e di congruità economica da parte dell’Agenzia del Demanio.

L’Amministrazione si riserva la facoltà di recedere dal contratto, in qualunque momento, in caso di sopravvenuta disponibilità di immobili demaniali, ovvero appartenenti ad altri Enti pubblici o confiscati alla criminalità organizzata, nonché nell’ipotesi di costruzione e/o acquisto di immobili di proprietà. L’Amministrazione si riserva, inoltre, la facoltà di bandire ricerche di mercato in concomitanza delle scadenze contrattuali al fine di reperire immobili più economici ovvero maggiormente idonei ad assecondare le esigenze dell’ufficio giudiziario utilizzatore.

Sarà valutata come elemento preferenziale di selezione la concessione, a favore dell’Amministrazione dell’opzione di acquisto da esercitarsi nel corso di durata del contratto. Tale eventuale disponibilità e l’eventuale % del canone riconosciuta quale anticipazione del prezzo di vendita dell’immobile dovrà essere indicata nell’apposito modello di offerta economica.

3. MODALITÀ DI PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE

La domanda di partecipazione, corredata dall’offerta economica, dalla relazione tecnica illustrativa e dalla dichiarazione sostitutiva, dovrà pervenire entro il giorno 28/11/2022 ore 14:00:00, esclusivamente attraverso invio sulla piattaforma informatica di e-procurement “Net4market” di questo Ministero.

Si evidenzia che per poter caricare l’offerta è necessario procedere ad una registrazione (gratuita) che si suggerisce di perfezionare almeno 24 ore prima del termine ultimo per il caricamento, al fine di evitare possibili problemi tecnici.

N.B. Le istruzioni per abilitarsi all’indagine di mercato sono riportate nel paragrafo “Modalità di partecipazione” presente nel Disciplinare telematico.

Le offerte trasmesse con qualsiasi altra modalità (altro indirizzo PEC, posta elettronica ordinaria, posta tradizionale, ecc.), ovvero oltre il termine sopra previsto, saranno considerate inammissibili.

Documentazione richiesta (da caricare sulla citata piattaforma):

1. domanda di partecipazione, redatta secondo il modello in allegato “A”, da cui si evinca anche il titolo di proprietà dell’immobile o di legittimazione alla sua locazione e visure storiche catastali aggiornate, ovvero autocertificazione sostitutiva a norma di legge;
2. autocertificazione concernente l’attestazione del possesso dei requisiti di ordine generale e di moralità riconducibili all’assenza delle cause di esclusione previste dalla normativa in materia di contratti pubblici (art. 80, D.Lgs. n. 50/2016 e ss.mm.ii.), nonché all’assenza di altre condizioni ostative (tra cui l’esistenza di carichi pendenti) che possano invalidare il perfezionarsi della locazione e/o comportino il divieto di contrarre con la Pubblica Amministrazione (in caso di persone giuridiche, quanto sopra dovrà riferirsi a tutti i soggetti di cui all’art. 80, comma 3, D. Lgs. n. 50/2016) – su format conforme all’Allegato “B”. In ogni caso, i requisiti di ordine generale dovranno essere posseduti tanto da chi ha la titolarità a locare l’immobile, quanto dalla Proprietà del medesimo;
3. Relazione Tecnica Descrittiva dell’immobile, inerente le caratteristiche costruttive (con particolare riferimento ad ubicazione, progetto architettonico, epoca di costruzione, dati catastali, consistenza e ripartizione interna degli spazi, struttura, impianti, finiture e materiali, sistemazione aree esterne, sostenibilità – come da modello allegato) nonché la descrizione dello stato di conservazione dell’immobile e dei locali corredata da supporti fotografici e da planimetrie quotate, dalla quale dovrà risultare altresì la situazione giuridica dell’immobile con riferimento a gravami, pesi, diritti attivi o passivi gravanti sull’immobile.
   Alla relazione dovrà essere allegata documentazione di cui al punto 5. che segue, ovvero, in luogo della suddetta documentazione, potrà essere prodotta autocertificazione (ai sensi e per gli effetti del DPR 445/2000 e s.m.i., sottoscritta dal soggetto munito dei necessari poteri ed unita a copia fotostatica di un valido documento d’identità del dichiarante stesso), contenente altresì l’impegno a produrre la documentazione stessa, nelle forme previste per legge, nonché il termine entro il quale potrà essere resa disponibile la certificazione necessaria alla stipula (di cui al punto 5.) in caso di richiesta.
4. offerta economica: redatta secondo il modello di cui all’apposito allegato “C”, sottoscritta dal soggetto dotato dei necessari poteri (persona/e fisica/che e/o eventuale/i rappresentante/i di persona giuridica), ovvero da soggetto delegato con apposita procura, corredata da attestazione di piena conoscenza che l’offerta economica è sottoposta a giudizio di congruità e contestuale, successivo eventuale abbattimento del 15% da parte dell’Agenzia del Demanio, ai sensi dell’art.3 del D.L. n. 95/2012, convertito con legge n. 135/2012.

Qualora l’offerta sia presentata da un soggetto abilitato alla mediazione immobiliare questo Ministero non corrisponderà alcun compenso per l’attività di mediazione.

Si rappresenta che il presente avviso non vincola in alcun modo questa Amministrazione, la quale si riserva, a proprio insindacabile giudizio, di non selezionare alcuna offerta ovvero di selezionare l’offerta che riterrà preferibile, nonché la facoltà di recedere dalle trattative, qualunque sia il grado di avanzamento delle stesse, senza che nulla possa essere riconosciuto all’offerente, né a titolo di rimborso per le eventuali spese sostenute né a titolo di risarcimento del danno.

Nessun diritto e/o aspettativa sorge in capo alle parti offerenti per il semplice fatto della presentazione dell’offerta, né della valutazione positiva della stessa. Le uniche obbligazioni per l’Amministrazione interverranno con la stipula del contratto, in relazione alle clausole in esso sottoscritte.

Procedura di selezione

Una volta ricevute le offerte l’Amministrazione effettuerà le valutazioni di rispondenza delle stesse alle esigenze degli uffici. Agli offerenti degli immobili selezionati e ritenuti maggiormente idonei saranno richieste le certificazioni necessarie al rilascio del n.o. da parte dell’Agenzia del Demanio (di cui al successivo punto 5.).

La documentazione ricevuta (ovvero il formale impegno all’adeguamento ed alla certificazione, in caso di immobili da sottoporre a ristrutturazioni) sarà trasmessa alla competente agenzia del Demanio ai fini della determinazione della congruità del canone o dell’offerta di vendita e del rilascio del n.o. alla stipula del contratto.

Il canone o il prezzo di vendita, nella misura congruita dalla competente Agenzia del Demanio, sarà sottoposto ad accettazione da parte dell’offerente.

Validità dell’offerta

L’offerta sarà valida per 30 giorni dal termine di presentazione delle offerte e vincola l’offerente a garantire l’integrità dell’immobile, a propria cura e spese, affinché non subisca alcun tipo di depauperamento strutturale o impiantistico. Con la presentazione dell’offerta la proprietà dell’immobile si impegna a conservarlo nelle condizioni descritte nella relazione tecnica, impegnandosi a ripristinare tempestivamente (entro i termini utili ad assecondare le esigenze di impiego di questa Amministrazione) eventuali danni impiantistici o strutturali occorsi dopo la presentazione dell’offerta.

Soltanto l’offerta o le offerte prescelte dall’Amministrazione per la successiva valutazione da parte dell’Agenzia del Demanio saranno ulteriormente valide per i 90 giorni successivi alla richiesta di integrazione documentale inviata da questo Ministero ai fini della valutazione del canone da parte dell’Agenzia del Demanio.

Sarà facoltà dell’offerente accettare o meno il canone o il prezzo congruito dal demanio. Qualora il canone o il prezzo di vendita congruito coincida con quello offerto si procederà alla stipula senza bisogno di alcuna accettazione da parte dell’offerente.

Sebbene non vi siano vincoli ulteriori in capo agli offerenti le cui soluzioni non siano state prescelte dall’amministrazione, quest’ultima potrà chiedere - anche successivamente - conferma della disponibilità a locare, sia nel caso in cui dovessero emergere ulteriori necessità, che nell’eventualità in cui le trattative sugli immobili selezionati non vadano a buon fine.

4. PARERE DI CONGRUITÀ DELL’AGENZIA DEL DEMANIO

Si evidenzia che la stipula del contratto di locazione è subordinata al preventivo nulla osta dell’Agenzia del Demanio nonché alla valutazione di congruità del canone proposto ai sensi dell’art. 3, co. 6, del D.L. n. 95/2012, convertito con L. n. 135/2012, che prevede che la PA possa corrispondere un canone massimo congruito sui parametri di riferimento demaniali, con un eventuale abbattimento del 15%, salvo quanto previsto dall’art. 16-sexies, co. 1, D.L. n. 146/2021, convertito in Legge n. 215/2021.

Ai fini del rilascio del suddetto nulla osta l’offerente dovrà fornire – qualora non già prodotta in fase di presentazione dell’offerta - a questa Amministrazione, entro 15 giorni (o altro termine che verrà specificamente indicato) dalla apposita richiesta, la seguente documentazione:

1. elaborati planimetrici dell’immobile in scala e visure catastali aggiornate;
2. dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico incaricato dall’offerente e regolarmente iscritto all’Albo Professionale attestante che:
   • gli impianti a servizio dell’immobile sono conformi alle previsioni di legge (L. n. 46/1990, D.M. n. 37/2008 e ss.mm.ii.);
   • l’immobile è rispondente alla normativa vigente in materia di superamento delle barriere architettoniche (L. n. 13/1989 e ss.mm.ii., D.P.R. n. 503/1996 e D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii.);
   • l’immobile è rispondente alle prescrizioni di cui al D.lgs. n. 81/2008 e ss.mm.ii., in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro e, in particolare, alle disposizioni dell’Allegato IV al predetto Decreto;
   • l’immobile ha destinazione d’uso congrua dal punto di vista urbanistico ad un utilizzo dei locali ad uso ufficio ed è legittimo sotto il profilo urbanistico-edilizio, come risulta dal relativo titolo abilitativo (permesso di costruire, concessione edilizia, DIA, ecc.);
   • l’esistenza/inesistenza di vincoli storici e/o paesaggistici (D.Lgs. n. 42/2004 e ss.mm.ii.);
3. dichiarazione asseverata della conformità alla Regola Tecnica di Prevenzione Incendi approvata con D.M. del 22 febbraio 2006 (G.U. 02/03/2006 n. 51) e certificazione ai sensi del D.P.R. n. 151/2011 e D.M. del 3 agosto 2015, con le relative autorizzazioni rilasciate dai Vigili del Fuoco (N.O.P. o C.P.I.), elaborata da un architetto/ingegnere abilitato all’esercizio della professione ed iscritto negli elenchi del Ministero dell’Interno di cui all’art. 16 comma 4 del D.lgs. n. 139/2006 per tutte le attività antincendio soggette ai controlli dei VV.F. presenti nell’immobile;
4. attestazioni di conformità alla normativa vigente in materia di risparmio energetico (L. n. 10/1991, D.Lgs. n. 192/2005, D.Lgs. n. 311/2006, D.P.R. n. 59/2009, D.M. 26 giugno 2009, e ss.mm.ii.) e trasmissione del relativo Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.);
5. attestazione di conformità del Comune dalla quale risulti la compatibilità tra la destinazione d’uso dell’immobile con l’utilizzo dello stesso ad uso uffici;
6. segnalazione certificata di agibilità (art. 24, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) ovvero Certificato di Agibilità o altra documentazione equivalente;
7. valutazione della sicurezza dell’immobile in relazione alla disciplina antisismica ai sensi di quanto previsto dall’O.P.C.M. 3274/2003, dal D.M. Infrastrutture e Trasporti del 17/01/2018 recante “Aggiornamento delle Norme tecniche per le costruzioni”, con particolare riferimento ai Capitoli 7 e 8, in specie, al Par. 8.3, ed al rapporto tra l’azione sismica massima sopportabile dalla struttura e l’azione sismica massima che si utilizzerebbe nel progetto di una nuova costruzione sul medesimo suolo e con le medesime caratteristiche, e specificazione del parametro «ζE,», c.d. indice di vulnerabilità sismica nonché della classe di destinazione d’uso (I, II, III o IV) e della classe di rischio (A, B, C, D, E, F o G) dell’immobile proposto.

In relazione al punto g. l’Amministrazione si riserva la facoltà di verificare la non necessità di procedere alla valutazione sismica dell’immobile al ricorrere dei requisiti di legge e nel caso in cui l’utilizzo dello stesso non sia classificabile come strategico ai sensi del citato OPCM.

Anche la stipula del contratto di compravendita sarà comunque subordinata alla previa valutazione di congruità del prezzo proposto ed al rilascio del relativo nulla osta da parte della Agenzia del Demanio, ai sensi dell’art. 12, comma 1-bis, DL 98/2011.

A tal fine la proprietà dovrà trasmettere una perizia del bene che potrà essere redatta sulla base del modello estimale in allegato ovvero di una perizia contenente gli elementi riportati nel citato modello o, nel caso di immobili da sottoporre a ristrutturazione può, allegare gli eventuali progetti già predisposti per le ristrutturazioni, o documentazione tecnica utile a tale finalità

5. CRITERI DI VALUTAZIONE DELLE OFFERTE

Successivamente al termine di scadenza di presentazione delle offerte, le offerte saranno valutate secondo i seguenti criteri di preferenza di massima:

1. Ubicazione dell’immobile, sia con riferimento alla distanza dagli Uffici Giudiziari di diretta collaborazione, sia alla distanza fra le diverse unità immobiliari asservite al medesimo ufficio giudiziario;
2. Stato di manutenzione dell’immobile, anche in riferimento all’immediata disponibilità e fruibilità dello stesso;
3. Rapporto sup. netta / sup. lorda;
4. Razionale distribuzione degli spazi interni e flessibilità organizzativa;
5. Indipendenza del fabbricato e/o presenza o possibilità di disporre di accesso autonomo;
6. Agevoli collegamenti con le principali vie di comunicazione;
7. Possibilità di spazi parcheggio;
8. Classe energetica;
9. Possibilità di gestione del benessere termo-igrometrico interno dei diversi locali degli spazi interni e flessibilità gestionale

Sarà inoltre valutata come elemento preferenziale di selezione la concessione, a favore dell’Amministrazione dell’opzione di acquisto da esercitarsi nel corso di durata del contratto con il riconoscimento di una quota del canone di locazione in conto acquisto. Tale eventuale disponibilità e la % del canone riconosciuta quale anticipazione del prezzo di vendita dell’immobile dovrà essere indicata nell’apposito modello di offerta economica.

6. CLAUSOLE GENERALI
   1. l’Amministrazione potrà procedere alla valutazione ed all’eventuale aggiudicazione anche in presenza di una sola proposta valida;
   2. l’Amministrazione si riserva la facoltà di effettuare apposito sopralluogo di verifica degli immobili oggetto di offerta al fine di riscontrare lo stato di manutenzione/conservazione dell’immobile e di verificare la correttezza della rappresentazione fornitane nei documenti di gara. Nel caso in cui venisse accertata la non rispondenza dell’immobile a quanto attestato nell’offerta, ovvero nel caso di accertata irregolarità dal punto di vista urbanistico e/o normativo, si dovrà intendere revocato ogni eventuale accordo sopravvenuto e il soggetto proponente sarà obbligato a rimborsare tutte le spese sostenute sino alla data dell’interruzione della trattativa, oltre ad una penale fin d’ora quantificata in € 10.000.
   3. agli offerenti non verrà corrisposto alcun rimborso, a qualsiasi titolo o ragione, per la documentazione presentata, che sarà acquisita agli atti e non verrà restituita;
   4. i dati raccolti saranno trattati, ai sensi del D.Lgs 196/2003 e ss.mm.ii., esclusivamente nell’ambito della presente ricerca d’immobile; con la sottoscrizione dell’offerta, il partecipante esprime, pertanto, il proprio consenso al predetto trattamento;
   5. il presente avviso sarà pubblicato nel sito informatico della Giustizia http://www.giustizia.it.

7. NORMATIVA DI RIFERIMENTO
   1. 97 Costituzione;
   2. n. 241/1990;
   3. 2, comma 222 e 222 bis, legge 191/2009 e ss.mm.;
   4. 3, del D.L. n. 95/2012, convertito in L. n. 135/2012 e ss.mm.;
   5. 16-sexies, co. 1, D.L. n. 146/2021 convertito in L. n. 215/2021;
   6. 4 e 17 del D.Lgs n. 50/2016.
   7. Dm del 16 marzo 2012 ex art. 12 dl 98/2011

8. IL RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO

Il responsabile del procedimento: dr. Simone Cannaroli

Il referente: dott.ssa Palmarosa Merone, e-mail: palmarosa.merone@giustizia.it; tel. 06/68853277

9. ALLEGATI
   1. Domanda di partecipazione
   2. Autocertificazione dei requisiti
   3. Modello di offerta economica
   4. Disciplinare telematico
   5. Modello estimale

Il Direttore generale
Massimo Orlando