Ministero della Giustizia

Ricerca immobili per locazione - Uffici giudiziari - FIRENZE - indagine di mercato

26 luglio 2024

m_dg.DOG.26/07/2024.0013800.ID

Dipartimento dell’Organizzazione Giudiziaria, del Personale e dei Servizi
Direzione Generale delle Risorse Materiali e delle Tecnologie
 

Pubblicazione del 26 luglio 2024

RICERCA DI MERCATO

OGGETTO: Indagine di mercato per la locazione unità immobiliare per le esigenze degli uffici giudiziari di Firenze

1. QUADRO ESIGENZIALE

Nell’ambito di un’attività di razionalizzazione e ottimizzazione degli spazi in uso agli uffici giudiziari siti nel Comune di Firenze, questo Ministero sta ricercando, per la locazione, una unità immobiliare da destinare ad uso uffici per una metratura complessiva dai 200mq a 300mq.

L’unità immobiliare dovrà essere dislocata nel territorio della Città di Firenze ovvero nelle immediate vicinanze dalla sede del Tribunale per i Minorenni di Firenze sito in Via della Scala.

Nel perseguimento dell’efficienza e dell’economicità organizzativa, l’Amministrazione si riserva la facoltà di selezionare un immobile, tra quelli oggetto di offerta, in ragione della sua idoneità ad assecondare le specifiche esigenze di Giustizia, secondo i criteri preferenziali indicati all’articolo 7 della presente ricerca.

Alla luce della necessità di poter disporre di tali soluzioni allocative in tempi brevi, saranno preferiti immobili in perfetto stato di utilizzo. 

2. REQUISITI TECNICI DELL’IMMOBILE

Ai fini della stipula del contratto costituiscono requisiti dell’immobile:

1. la conformità alla normativa vigente in materia edilizia, urbanistica ed ambientale e, in particolare, la regolarità urbanistica e conformità della destinazione d’uso allo strumento urbanistico vigente;
2. il Certificato di Agibilità o documentazione equivalente;
3. la rispondenza alla normativa vigente in materia di conformità impiantistica (L. n. 46/90 e ss.mm.ii.). Gli spazi locati dovranno essere dotati di impianti certificati ed interamente cablati (c.d. “cablaggio strutturato”: cavi secondo la categoria prevista dalla normativa vigente, fonia, corrente elettrica di supporto ai PC, etc…), così da poter essere immediatamente fruibili rispetto all’uso prefissato.
4. la rispondenza alla normativa vigente in materia di superamento delle barriere architettoniche e alle prescrizioni di cui al D.P.R. n. 503/1996.
5. la rispondenza alle prescrizioni di cui al D. Lgs. n. 81/2008 in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro.
6. la conformità alla Regola Tecnica di prevenzione incendi approvata con D.M. del 22 febbraio 2006 (G.U. 02/03/2006 n.51) e certificazione ai sensi del D.M. 18.02.1982.
7. la conformità alla normativa vigente in materia di risparmio energetico (legge 10/1991, D.Lgs 192/2005, D.Lgs 311/2006, D.P.R. 59/2009, D.M. 26 giugno 2009 e s.m.i.). Si richiede che la classe energetica non sia inferiore alla C.
8. L’immobile non deve essere soggetto a vincolo di interesse rilevante per mortivi storico artistici e culturali secondo quanto normato dal D.lgs. n. 42/2004.

L’offerta deve essere corredata della seguente documentazione tecnica:

1. Dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico abilitato relativa all’attestazione dei seguenti punti:
   • Certificazione della piena conformità urbanistica-edilizia dell’immobile avendo cura di esplicitare gli estremi del titolo edilizio e l’attuale destinazione d’uso;
   • Rappresentazione dello stato di fatto di tutti gli impianti presenti ed eventuale rispondenza in materia di conformità impiantistica alle normative vigenti;
   • Rispondenza e criticità nei confronti della normativa vigente in materia di superamento delle barriere architettoniche;
   • Rispondenza e criticità nei confronti dell’allegati IV del D.lgs. n. 81/2008 in materia di sicurezza dei luoghi di lavoro e alle norme igienico sanitarie;
   • Eventuali CPI rilasciati dai Vigili del Fuoco per le precedenti attività antincendio presenti nell’immobile;
2. Attestato di Prestazione Energetica;
3. Certificato di Agibilità dell’immobile o asseverazione del tecnico circa l’ottenibilità della stessa;
4. Asseverazione della classe di rischio sismico dell’immobile;
5. Certificazione attestante la vulnerabilità sismica dell’immobile secondo la normativa vigente, in ragione della struttura e dell’impiego della stessa.

In mancanza di uno dei requisiti sopra indicati è ammesso che la proprietà si impegni, a propria cura e spese, sin dalla presentazione dell’offerta, ad adeguare e certificare gli impianti e/o le strutture secondo normativa vigente, entro tempi che saranno concordati con l’Amministrazione, avuto conto delle esigenze di fruibilità dell’immobile.

Non si prenderanno comunque in considerazione edifici non ancora realizzati o in fase di realizzazione alla data di pubblicazione del presente avviso.

Qualora le certificazioni di legge non siano già disponibili al momento dell’offerta, la proprietà dovrà impegnarsi alla realizzazione dei necessari – eventuali – adeguamenti e all’ottenimento delle certificazioni di legge (attività n. 34 D.P.R. n. 151/2011) entro un termine certo. 

3. DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il contratto di locazione avrà una durata di anni 6 (sei), rinnovabile di sei anni in sei anni previa valutazione di idoneità tecnica e di congruità economica da parte dell’Agenzia del Demanio.

L’Amministrazione si riserva la facoltà di recedere dal contratto, in qualunque momento, in caso di sopravvenuta disponibilità di immobili demaniali, ovvero appartenenti ad altri Enti pubblici o confiscati alla criminalità organizzata, nonché nell’ipotesi di costruzione e/o acquisto di immobili di proprietà. L’Amministrazione si riserva, inoltre, la facoltà di bandire ricerche di mercato in concomitanza delle scadenze contrattuali al fine di reperire immobili più economici ovvero maggiormente idonei ad assecondare le esigenze dell’ufficio giudiziario utilizzatore. 

4. MODALITÀ DI PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE

La domanda di partecipazione, corredata dall’offerta economica, dalla relazione tecnica illustrativa e dalla dichiarazione sostitutiva, dovrà pervenire entro il giorno 30.09.2024 ore 14:00:00, esclusivamente attraverso invio sulla piattaforma informatica di e-procurement “Net4market” di questo Ministero.

Si evidenzia che per poter caricare l’offerta è necessario procedere ad una registrazione (gratuita) che si suggerisce di perfezionare almeno 24 ore prima del termine ultimo per il caricamento, al fine di evitare possibili problemi tecnici.

N.B. Le istruzioni per abilitarsi all’indagine di mercato sono riportate nel paragrafo “Modalità di partecipazione” presente nel Disciplinare telematico.

Le offerte trasmesse con qualsiasi altra modalità (altro indirizzo PEC, posta elettronica ordinaria, posta tradizionale, ecc.), ovvero oltre il termine sopra previsto, saranno considerate inammissibili.

Documentazione richiesta (da caricare sulla citata piattaforma):

1. domanda di partecipazione, redatta secondo il modello in allegato “A”, da cui si evinca anche il titolo di proprietà dell’immobile o di legittimazione alla sua locazione e visure storiche catastali aggiornate, ovvero autocertificazione sostitutiva a norma di legge;
2. autocertificazione, da rilasciarsi su format conforme all’ “B”, concernente l’attestazione del possesso dei requisiti di ordine generale e di moralità riconducibili all’assenza delle cause di esclusione previste dalla normativa in materia di contratti pubblici (artt. dal 94 al 99 del D.Lgs. n. 36/2023), nonché all’assenza di altre condizioni ostative (tra cui l’esistenza di carichi pendenti) che possano invalidare il perfezionarsi della locazione e/o comportino il divieto di contrarre con la Pubblica Amministrazione. In ogni caso, i requisiti di ordine generale dovranno essere posseduti tanto da chi ha la titolarità a locare l’immobile, quanto dalla proprietà del medesimo;
3. Relazione Tecnica Descrittiva dell’immobile, inerente le caratteristiche costruttive (con particolare riferimento ad ubicazione, progetto architettonico, epoca di costruzione, dati catastali, consistenza e ripartizione interna degli spazi, struttura, impianti, finiture e materiali, sistemazione aree esterne, sostenibilità) nonché la descrizione dello stato di conservazione dell’immobile e dei locali corredata da supporti fotografici e da planimetrie quotate, dalla quale dovrà risultare altresì la situazione giuridica dell’immobile con riferimento a gravami, pesi, diritti attivi o passivi gravanti sull’immobile.
   Alla relazione dovrà essere allegata documentazione di cui al punto 5 che segue, ovvero, in luogo della suddetta documentazione, potrà essere prodotta autocertificazione (ai sensi e per gli effetti del DPR 445/2000 e s.m.i., sottoscritta dal soggetto munito dei necessari poteri ed unita a copia fotostatica di un valido documento d’identità del dichiarante stesso), contenente altresì l’impegno a produrre la documentazione stessa, nelle forme previste per legge, nonché il termine entro il quale potrà essere resa disponibile la certificazione necessaria alla stipula (di cui al punto 5.) in caso di richiesta.
4. offerta economica: redatta secondo il modello di cui all’apposito allegato “C”, sottoscritta dal soggetto dotato dei necessari poteri (persona/e fisica/che e/o eventuale/i rappresentante/i di persona giuridica), ovvero da soggetto delegato con apposita procura, corredata da attestazione di piena conoscenza che l’offerta economica è sottoposta a giudizio di congruità e contestuale, successivo eventuale abbattimento del 15% da parte dell’Agenzia del Demanio, ai sensi dell’art.3 del D.L. n. 95/2012, convertito con legge n. 135/2012.

Qualora l’offerta sia presentata da un soggetto abilitato alla mediazione immobiliare questo Ministero non corrisponderà alcun compenso per l’attività di mediazione.

Si rappresenta che il presente avviso non vincola in alcun modo questa Amministrazione, la quale si riserva, a proprio insindacabile giudizio, di non selezionare alcuna offerta ovvero di selezionare l’offerta che riterrà preferibile, nonché la facoltà di recedere dalle trattative, qualunque sia il grado di avanzamento delle stesse, senza che nulla possa essere riconosciuto all’offerente, né a titolo di rimborso per le eventuali spese sostenute né a titolo di risarcimento del danno.

Nessun diritto e/o aspettativa sorge in capo alle parti offerenti per il semplice fatto della presentazione dell’offerta, né della valutazione positiva della stessa. Le uniche obbligazioni per l’Amministrazione interverranno con la stipula del contratto, in relazione alle clausole in esso sottoscritte.

Procedura di selezione
Una volta ricevute le offerte l’Amministrazione effettuerà le valutazioni di rispondenza delle stesse alle esigenze degli uffici. Agli offerenti degli immobili selezionati e ritenuti maggiormente idonei saranno richieste (entro 15 giorni) le certificazioni necessarie al rilascio del n.o. da parte dell’Agenzia del Demanio (di cui al successivo punto 5).

La documentazione ricevuta (ovvero il formale impegno all’adeguamento ed alla certificazione, in caso di immobili da sottoporre a ristrutturazioni) sarà trasmessa alla competente agenzia del Demanio ai fini della determinazione della congruità del canone e del rilascio del n.o. alla stipula del contratto.

Il canone, nella misura congruita dalla competente Agenzia del Demanio, sarà sottoposto ad accettazione da parte dell’offerente. 

Validità dell’offerta
L’offerta sarà valida per 30 giorni dal termine di presentazione delle offerte e vincola l’offerente a garantire l’integrità dell’immobile, a propria cura e spese, affinché non subisca alcun tipo di depauperamento strutturale o impiantistico. Con la presentazione dell’offerta la proprietà dell’immobile si impegna a conservarlo nelle condizioni descritte nella relazione tecnica, impegnandosi a ripristinare tempestivamente (entro i termini utili ad assecondare le esigenze di impiego di questa Amministrazione) eventuali danni impiantistici o strutturali occorsi dopo la presentazione dell’offerta.

Posteriormente allo spirare del termine ultimo di presentazione dell’offerta, l’Amministrazione di riserva di effettuare le seguenti comunicazioni:

1. richiesta di integrazione di informazioni o dati, utili alla valutazione dell’offerta da parte di questo Ministero;
2. richiesta di integrazione documentale ai fini della valutazione del canone da parte dell’Agenzia del Demanio;

soltanto quest’ultima richiesta (lettera b.) potrà vincolare l’offerta per ulteriori 90 giorni, come sopra indicato.

Soltanto l’offerta o le offerte prescelte dall’Amministrazione per la successiva valutazione da parte dell’Agenzia del Demanio saranno ulteriormente valide per i 90 giorni successivi dalla richiesta di integrazione documentale inviata da questo Ministero ai fini della valutazione del canone da parte dell’Agenzia del Demanio.

Sarà facoltà dell’offerente accettare o meno il canone congruito dal demanio. Qualora il canone congruito coincida con quello offerto si procederà alla stipula senza bisogno di alcuna accettazione da parte dell’offerente.

Sebbene non vi siano vincoli, restrizioni o impegni ulteriori in capo agli offerenti le cui soluzioni non siano state prescelte dall’Amministrazione e sottoposte alla citata integrazione documentale (di cui alla lettera b.), quest’ultima potrà chiedere - anche successivamente - conferma della disponibilità a locare, sia nel caso in cui dovessero emergere ulteriori necessità, che nell’eventualità in cui le trattative sugli immobili selezionati non vadano a buon fine. Per tale ragione non si procederà alla formale comunicazione di chiusura del procedimento.

5. PARERE DI CONGRUITÀ DELL’AGENZIA DEL DEMANIO

Si evidenzia che la stipula del contratto di locazione è subordinata al preventivo nulla osta dell’Agenzia del Demanio nonché alla valutazione di congruità del canone proposto ai sensi dell’art. 3, co. 6, del D.L. n. 95/2012, convertito con L. n. 135/2012, che prevede che la PA possa corrispondere un canone massimo congruito sui parametri di riferimento demaniali, con un eventuale abbattimento del 15%, salvo quanto previsto dall’art. 16-sexies, co. 1, D.L. n. 146/2021, convertito in Legge n. 215/2021.

Ai fini del rilascio del suddetto nulla osta l’offerente dovrà fornire – qualora non già prodotta in fase di presentazione dell’offerta - a questa Amministrazione, entro 15 giorni (o altro termine che verrà specificamente indicato) dalla apposita richiesta, la seguente documentazione:

1. elaborati planimetrici dell’immobile in idonea scala grafica e opportunamente quotato (possibilmente anche con copia in “dvg”);
2. visure catastali aggiornate;
3. dichiarazione asseverata rilasciata da un tecnico incaricato dall’offerente e regolarmente iscritto all’Albo Professionale attestante che:
   • il titolo di proprietà dell’immobile o di legittimazione alla sua vendita e visure storiche catastali aggiornate (da allegare anche in copia);
   • la situazione giuridica dell’immobile con riferimento a gravami, pesi, diritti attivi o passivi
   • che l’immobile e rispondente alle prescrizioni di cui all’Allegato IV del D.lgs. n. 81/2008 e ss.mm.ii., in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro;
   • che gli impianti a servizio dell’immobile sono conformi alle previsioni di legge (L. 46/1990, D.M. 37/2008 e ss.mm.ii.);
   • che l’immobile e conforme alla normativa vigente in materia di superamento delle barriere architettoniche (l’Immobile e rispondente alla normativa vigente in materia di superamento delle barriere architettoniche (L. 9 gennaio 1989, n. 13 e ss.mm.ii., D.P.R. n. 503/1996 e D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii.);
   • che l’immobile ha destinazione ad ufficio e che tale destinazione e legittima sotto il profilo urbanistico-edilizio, come risulta dal relativo titolo abilitativo (permesso di costruire, concessione edilizia, DIA, ecc.).
     Nel caso in cui l’immobile non abbia tutte le conformità di cu ai punti a, b e c, la dichiarazione asseverata dovrà certificare lo stato corrente dell’immobile evidenziandone l’idoneità al richiesto adeguamento normativo;
4. Attestazione di conformità alla Regola Tecnica di Prevenzione Incendi approvata con D.M. del 22 febbraio 2006 (G.U. 02/03/2006 n. 51) e certificazione ai sensi del D.P.R. n. 151/2011 e D.M. del 3 agosto 2015, con le relative autorizzazioni rilasciate dai Vigili del Fuoco (N.O.P. o C.P.I.), elaborata da un architetto/ingegnere abilitato all’esercizio della professione ed iscritto negli elenchi del Ministero dell’Interno di cui all’art. 16 comma 4 del D.lgs. n. 139/2006 per tutte le attività antincendio soggette ai controlli dei VV.F. presenti nell’immobile;
5. attestazioni di conformità alla normativa vigente in materia di risparmio energetico (L. n. 10/1991, D.Lgs. n. 192/2005, D.Lgs. n. 311/2006, D.P.R. n. 59/2009, D.M. 26 giugno 2009, e ss.mm.ii.) e trasmissione del relativo Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.);
6. attestazione di conformità del Comune dalla quale risulti la compatibilità tra la destinazione d’uso dell’immobile con l’utilizzo dello stesso ad uso uffici;
7. segnalazione certificata di agibilità (art. 24, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) ovvero Certificato di Agibilità o altra documentazione equivalente;
8. valutazione della sicurezza dell’immobile in relazione alla disciplina antisismica ai sensi di quanto previsto dall’O.P.C.M. 3274/2003, dal D.M. Infrastrutture e Trasporti del 17/01/2018 recante “Aggiornamento delle Norme tecniche per le costruzioni”, con particolare riferimento ai Capitoli 7 e 8, in specie, al Par. 8.3, ed al rapporto tra l’azione sismica massima sopportabile dalla struttura e l’azione sismica massima che si utilizzerebbe nel progetto di una nuova costruzione sul medesimo suolo e con le medesime caratteristiche, e specificazione del parametro «ζE,», c.d. indice di vulnerabilità sismica nonché della classe di destinazione d’uso (I, II, III o IV) e della classe di rischio (A, B, C, D, E, F o G) dell’immobile proposto.

In relazione al punto “h.” l’Amministrazione si riserva la facoltà di verificare la non necessità di procedere alla valutazione sismica dell’immobile al ricorrere dei requisiti di legge e nel caso in cui l’utilizzo dello stesso non sia classificabile come strategico ai sensi del citato OPCM.

La suddetta documentazione dovrà essere trasmessa unitamente ad ogni altro documento ritenuto utile dall’offerente per descrivere al meglio le caratteristiche essenziali dell’immobile proposto. 

In relazione al punto g., l’Amministrazione si riserva la facoltà di verificare la non necessità di procedere alla valutazione sismica dell’immobile al ricorrere dei requisiti di legge e nel caso in cui l’utilizzo dello stesso non sia classificabile come strategico ai sensi del citato OPCM. 

In caso di immobili da sottoporre a ristrutturazione le certificazioni potranno essere prodotte successivamente alla esecuzione dei lavori. 

6. CRITERI DI VALUTAZIONE DELLE OFFERTE

Successivamente al termine di scadenza di presentazione delle offerte, le offerte saranno valutate secondo i seguenti criteri di preferenza di massima: 

1. Ubicazione dell’immobile, con riferimento alla distanza dal Tribunale dei Minori sito in Firenze alla Via della Scala;
2. Stato di manutenzione dell’immobile, anche in riferimento all’immediata disponibilità e fruibilità dello stesso;
3. Rapporto sup. netta / sup. lorda;
4. Indipendenza del fabbricato e/o presenza o possibilità di disporre di accesso autonomo;
5. Agevoli collegamenti con le principali vie di comunicazione;
6. Classe energetica;

Saranno considerate ammissibili anche proposte di immobili o porzioni di immobili da ristrutturare, per i quali la proprietà si impegna a realizzare, a propria cura e spese, le opere necessarie a rendere l’immobile conforme alle disposizioni di legge, ai requisiti richiesti e/o ad ulteriori esigenze della parte locataria. La proprietà offerente si impegna ad effettuare detti eventuali adeguamenti, entro un ragionevole lasso di tempo, che verrà in ogni caso concordato tra le parti. 

Al fine di consentire a questa Amministrazione di effettuare una valutazione che tenga conto delle effettive caratteristiche e della funzionalità dell’immobile offerto è necessario che – in caso di proposte per immobili da ristrutturare – venga fornita la visibilità della configurazione “post operam”, attraverso una specifica relazione progettuale che contenga altresì un cronoprogramma di esecuzione dei lavori di adeguamento/ristrutturazione (a propria cura e spese) e l’impegno all’esecuzione delle ristrutturazioni necessarie entro un termine certo, il cui rispetto sarà inserito quale clausola rescissoria espressa dell’eventuale contratto che si dovesse stipulare, al ricevimento del n.o. da parte dell’agenzia del demanio. 

7. CLAUSOLE GENERALI
   1. l’Amministrazione potrà procedere alla valutazione ed all’eventuale aggiudicazione anche in presenza di una sola proposta valida;
   2. l’Amministrazione si riserva la facoltà di effettuare apposito sopralluogo di verifica degli immobili oggetto di offerta al fine di riscontrare lo stato di manutenzione/conservazione dell’immobile e di verificare la correttezza della rappresentazione fornitane nei documenti di gara. Nel caso in cui venisse accertata la non rispondenza dell’immobile a quanto attestato nell’offerta, ovvero nel caso di accertata irregolarità dal punto di vista urbanistico e/o normativo, si dovrà intendere revocato ogni eventuale accordo sopravvenuto e il soggetto proponente sarà obbligato a rimborsare tutte le spese sostenute sino alla data dell’interruzione della trattativa, oltre ad una penale fin d’ora quantificata in € 10.000.
   3. agli offerenti non verrà corrisposto alcun rimborso, a qualsiasi titolo o ragione, per la documentazione presentata, che sarà acquisita agli atti e non verrà restituita;
   4. i dati raccolti saranno trattati, ai sensi del D.Lgs 196/2003 e ss.mm.ii., esclusivamente nell’ambito della presente ricerca d’immobile; con la sottoscrizione dell’offerta, il partecipante esprime, pertanto, il proprio consenso al predetto trattamento;
   5. il presente avviso sarà pubblicato nel sito informatico della Giustizia http://www.giustizia.it.
       
8. NORMATIVA DI RIFERIMENTO
   1. 97 Costituzione;
   2. n. 241/1990;
   3. 2, comma 222 e 222 bis, legge 191/2009 e ss.mm.;
   4. 3, del D.L. n. 95/2012, convertito in L. n. 135/2012 e ss.mm.;
   5. 16-sexies, co. 1, D.L. n. 146/2021 convertito in L. n. 215/2021;
   6. 13 in combinato disposto con l’art. 2, lett. m) dell’all. I.1, del D.Lgs n. 36/2023.
       
9. IL RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO
   Il responsabile del procedimento: Dr. Simone Cannaroli
   Il referente:
   Dott.ssa Palmarosa Merone, e-mail: palmarosa.merone@giustizia.it - tel. 06/68853277
    
10. ALLEGATI
    1. Domanda di partecipazione
    2. Autocertificazione dei requisiti
    3. Modello di offerta economica

gli allegati di cui al punto 10 saranno caricati nella piattaforma Net4Market a cui i partecipanti al bando dovranno iscriversi secondo le istruzioni contenute nel Disciplinare Telematico

IL DIRETTORE GENERALE
Stefano Carmine De Michele